La règle en un tableau
| Surface créée | Hors zone urbaine | En zone urbaine d'un PLU (zones U) |
|---|---|---|
| Moins de 5 m² | Aucune formalité | Aucune formalité |
| De 5 à 20 m² | Déclaration préalable | Déclaration préalable |
| De 20 à 40 m² | Permis de construire | Déclaration préalable, sauf si la surface totale dépasse 150 m² : permis de construire |
| Plus de 40 m² | Permis de construire | Permis de construire |
Références : articles R.421-14 et R.421-17 du Code de l'urbanisme. En secteur protégé (abords d'un monument historique, site patrimonial remarquable, site classé), les règles sont plus strictes : vérifiez avant tout.
Le seuil de 150 m² et l'architecte
Un particulier qui construit pour lui-même doit faire appel à un architecte dès que la surface de plancher totale après travaux dépasse 150 m² (article R.431-2). C'est aussi ce seuil qui fait passer une extension de 20 à 40 m² en zone urbaine de la déclaration préalable au permis de construire.
Exemple : une maison de 120 m² agrandie de 35 m² atteint 155 m². En zone urbaine, il faut un permis de construire et un architecte.
Emprise au sol ou surface de plancher : laquelle compte ?
Les seuils s'appliquent aux deux mesures : il suffit que l'une des deux dépasse le seuil.
- Emprise au sol : la projection verticale du volume construit, débords et surplombs compris. Les débords de toiture sans poteaux et les éléments décoratifs ne comptent pas.
- Surface de plancher : la somme des surfaces closes et couvertes de plus de 1,80 m de hauteur sous plafond, mesurées à l'intérieur des façades.
Une surélévation crée de la surface de plancher sans emprise au sol. À l'inverse, un carport ouvert crée de l'emprise au sol sans surface de plancher.
L'autorisation ne suffit pas : le PLU doit le permettre
Déclaration préalable ou permis, le projet doit respecter le PLU : emprise maximale, pleine terre, reculs, hauteur, aspect. C'est ce point qu'il faut vérifier en premier. Sur un petit terrain déjà très bâti, par exemple, une extension au sol peut être impossible si l'emprise autorisée est déjà atteinte : la surélévation devient alors la solution.
Formulaires et délais
- Déclaration préalable : Cerfa 16702, instruction en 1 mois (2 mois en secteur protégé).
- Permis de construire d'une maison individuelle : Cerfa 13406, instruction en 2 mois (3 mois en secteur protégé).
Détails et cas particuliers : délais d'instruction.
Questions fréquentes
Faut-il un permis de construire pour une extension de 30 m² ?
En zone urbaine d'un PLU, une extension de 20 à 40 m² relève de la déclaration préalable, sauf si la surface totale après travaux dépasse 150 m² : il faut alors un permis de construire et un architecte. Hors zone urbaine, un permis de construire est nécessaire au-delà de 20 m².
À partir de quelle surface l'architecte est-il obligatoire ?
Un particulier qui construit pour lui-même doit faire appel à un architecte lorsque la surface de plancher totale après travaux dépasse 150 m².